建设廉租房政府是不能要钱的

　　2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨。一方面，老百姓购房难问题引发争论，政府不断出台一系列政策平抑房价；另一方面，房价依然一路飙升，房产消费热潮丝毫不减。2006年“两会”期间，“平抑房价”再次成为热点话题；老百姓购房难几乎被说成“构建和谐社会”的障碍。“暴利”、“泡沫”如何判断？宏观调控何去何从？

　　为此，《新青年·权衡》杂志联合新浪房产频道于5月29日了举办解读2006年中国房地产宏观调控大型论坛。以下为论坛第二部分内容:

　　主持人： 刚才几位老师在讲出自己观点的时候，都提出了“国六条”，究竟什么是“国六条”，“国六条”对房地产市场有什么影响？下面请中国经济体制研究会副会长石小敏来给我们解释一下“国六条”。

　　石小敏： 最近主要的问题讲了这么多块，相当一部分城市居民不想买房子了。这个问题实际上是徐博士讲的以北京为例，大概从2001到2002年整个机关房改在这个时候集中房改，他们的房改买的比经济适用房还要便宜。在这个过程中政府机关盖了大量的房子，卖给官员，出售的土地都是没有商业化价格的土地。价格都是比较便宜的，现在北京的实际情况是什么呢？北京的实际情况大半25-30%是农民工，大家是收入的最底层，如果3口之家大半年的收入在2万块钱以下。这样的家庭是要住廉租房的，廉租房就是一个月100块钱以内的价钱，比较小，3、4个人住20、30平方米的样子。各个城市的廉租是对城里原来市民的需要救济的人给一点廉租，这样的居民不到1%，并没有把25-30%的农民工纳入进去。我们的农民工住在工棚里面，零散的农民工，比如说保安、保姆住在居民家里面，大部分零散的农民工住在城市的地下室里面，住在所谓的城中村里面。城郊、近郊、远郊的农民，他们没有廉租房的。

　　第二，在北京大概占50%以上的人是所谓工薪层，比如月收入在2000块，这个是占多数，他们实际上主要想购买经济适用房，经济适用房有时候以4000块钱有中线，往上浮到6000块钱，往下到2000块钱都有，这是经济适用房，占很大多数。为什么98年房改的文件中说，面对城里面80%的中低收入家庭要以经济适用房为主，北京只有15%上下，不到20%的所谓高收入层，收入的人均收入非常高，人均收入10万、100万以上都是高收入层。现在的房子对他们来说不在话下。这三块廉租并没有对农民工，经济适用房恰恰在03年被取消了。03年的时候，我们掀起一阵子批评经济适用房，说经济适用房变成大户型，被高收入层买走了，中低收入家庭买不到经济适用房。结果有一部分文件把经济适用房划为一般商品房，03年以后，这是建设部给国外接到的一个文件，本来经济适用房就不多，但是经济适用房纳入一般商品房以后，03、04年以后城市大拆迁，还在建设的许多经济适用房变成了搬迁房，所以经济适用房急剧缩小，由于没有经济适用房，所以再加上土地的协议本上变成了大拆迁，土地价格大幅度上涨，商品房大幅度上涨。所有的房子几乎都变成面对中高收入层的。中等收入家庭买经济适用房这一块，突然发现买房子困难了。

　　我们要讨论一个问题，房子这个问题，到底多大程度是完全私人的产品？廉租房一定是带有公共服务政策的，廉租房政府是不能要钱的，地价政府补贴的。经济适用房不像拍卖，经济适用房的土地价格也要跟一般商品房的价格有所区别，这是成里的房改转型时期，没有这一块就没有房价的衬托了。所以我觉得新浪网上那个沈小杰(音)的文章写了17论中国房地产，正好把这个时间的政策和变化都写到里面了，这个政策写得不错。现在的房子大幅度上涨就是因为经济适用房没有了。还有一部分经济适用房就转到拆迁房里面去了，正好地价上涨。

　　但是反过来说房地产是不是过热，我感觉可能需求还是有的，哪怕你现在这点房子全是中高收入的房子，还是有人买，房子还是不够。只是中等收入层买经济适用房的这个层次买不到房子就是这个问题。家庭年收入在5万块钱上下，10块钱以下的，三口之家，基本上是可以这样买房子，就是多年积蓄，家庭成员的支持，一部分按揭，旧房子抵押、改善来换取大房子。少数的高级白领，比如说硕士、博士以上的，月收入稍微高一点，工作5年之内就可以买房子。所以我们在北京这样的收入差距三个台阶上，我们突然对占70到80的人口廉租屋和经济适用房这块突然大幅度缩小。所以沈小杰的文章里面讲西直门外，学院路那边有一个今典花园，还有60万平方米的高档住宅，原来定价是6000块钱，还怕无人问津。因为附近有一块经济适用房，售价超过4000米，后来经济适用房改成搬迁房了，现在这块房子涨到15000了。这是最根本的，我们炒房子老是跟房地产商打架，其实操盘的都是政府。这个问题非常糟糕。

　　比如说出租车体制不合理，是出租车公司造成的，还是谁造成的。就像我们前两年批评国企改革，国有资产流失，是企业造成的，还是当时管国企的主管部门、政府造成的？问题出在哪？问题就是03年这次批经济适用房，说经济适用房走形，把经济适用房纳入商品房这是非常错误的，政府有毛病不改，把经济适用房98年的文件说80%的市民要供应经济适用房，变成一般商品房了，为什么政府做不到这点呢？就是说我区分不了谁是中低收入家庭，他买了一套经济适用房还是买了两套，我查不出来，很多的工作都不做。举一个例子，像公民号码管理，这个号码管理，发达国家早在多少年就实行了，公民一出生就是一个号码，这个号码随着你一生，你的社会保障号是第一的，你自己的号码生下来就跟你一生，而且跟你的生命周期中最长行为连在一块儿，你其他的号码，纳税号、驾照号，跟手机相关的很多号码都是这个号码的附属品。你能对这个号码掉以轻心吗？你要作假，很多东西都没了，这个号码不能作假的，你购房有这个号码很容易查。但是20几年，身份证号码是16岁才给，最近这几年，大城市才把身份证号码和社会保障号码合在一块儿。最近两年开始才一出生有号码，为什么管不好呢？我们公安局管号码。我96年到99年在北太平庄住，国家体改委和有色公司合着盖一个楼，当地派出所说给我两套房，就没给，这都是中国的大单位，不给。三个楼三年没上户口，我们管这个？管不好。你买了两套经济适用房了，你是高收入买经济适用房，根本查不出来。这是政府现在管理的一个基础，流动性、网络性社会，这个管不好，把那么大的政策调整了，经济适用房突然转了，没有了，迅速地衰竭。那么商品房没有秤砣了，价格就上来了。

　　你们沈小杰的文章写的非常好。所以我感觉“国六条”里面，要增加廉租房和经济适用房，其实廉租房要配合新农村建设，把廉租房扩大到有稳定工作的，进入城里打工的农民工市场。只有把他们稳定了，你才能为新农村建设腾出空间来，真正新农村建设的第一主办是在城市里头。农民真正在城市上能稳定下来就四个东西，社会保障、医疗保障、廉租屋、子女教育。就这四个东西。

　　主持人： 感谢石会长精采地发言，下面有请茅于轼老师对石会长的言论给予点评。一会儿自由讨论。

  　茅于轼： 我先把对于房地产宏观背景认识说一说。我们国家的经济适用房非常高 ，10%差不多。财富的增长，财富分配给谁了呢？分配给政府或者是老百姓。我们政府的税收超过10%，差不多20%。所以老百姓得到的没有10%的收入。但是在老百姓的分配中间，我们看到一种情况就是低收入者也增加一点可能非常非常少，我们看到农民工这么多年来基本上没有增加，而占了一大批的人低收入。因此不到10%的财富的增加，全到了高收入手里面去了。就发生了一个什么现象？就是我们国家有钱人增加的非常高，不是10%，是20%、30%。因此出现了非常多的富翁，也就是我们常说的贫富差距非常大。这点我觉得是对我们研究经济的人必须要看到的现象，就是我们市场很扭曲的市场。一般国家，中等收入的高，两头少，穷人少，有钱人少。我们国家是穷人多、富人也多，中间收入特别少，当然是比较而言，跟别的国家比的结果。我没有数量的统计，只是根据经济系数的统计和我们国家收入增长的状态我可以做这样一个判断。我们的消费市场是一个扭曲的市场，它最大的购买力是有钱人，是这么一个状态。

　　还有一个状态就是我们国家的宏观数据，就是储蓄率非常高，40%的储蓄率。这说明我们消费掉的财富占我们整个生产出来的财富空间只有60%，40%没有消费，就变成钱了、变成储蓄了。这个储蓄要有地方去，而我们的经营市场相当糟糕，所以有了钱没处投资，买股票，股票市场不好，买债券利润率赶快不上、通货膨胀。于是就把钱投在房地产，所以房地产种种的奇怪现象跟这个是有关系的，就是高增长财富分配的相当的畸形。这三个条件加在一起就形成了我们房地产市场的不规范，而且这个市场不是一个房地产的消费市场，也不是一个投资市场，而是一个投机市场。我觉得要把这个投资和投机加以区分，消费，消费大家知道买房子自己住。那么投资和投机区别在哪？投机就是买了再卖，投资就是买了之后靠房子比如说出租或者是拿房子做仓库、做停车场，这都是投资。投资的房不怕多，消费的房也不怕多，但是投机的房是很危险的。太多了就要出毛病了。就像徐滇庆讲的警戒线是不对的，投机房如果没有的话，也不行，一定要有相当一部分的空房。至少可以周转用，而且投机也是必要的，作为一种信号被发现。但是这个投机房太多的话，就不行了。所以我觉得判断有没有泡沫的问题，主要要看买的房子是不是准备卖，这部分房有多少？这个比例高了，就很危险。

　　到底现在有多少？我也不知道，我不是搞房地产的，据说这个比例很难知道。你顶多能知道卖掉了多少，还没卖掉是多少。而你不知道卖掉之后这个房子有没有人住，买房子的人是准备卖房子，还是准备将来自己住还是给儿子，你也搞不清楚。所以投机房的比例始终是一个谜，很多人做各种猜测。

　　我可以说从十年以前就关心这个问题。我不管到哪个地方，比如说开发区，我要看看这个地方到底是卖掉了多少，有多少人租房。我发现，这是我个人的看法，不是统计。我发现很多房卖掉了以后就是长时间没人住，这只是一种感觉，很不可靠，但是很多统计也是从感觉开始的。

　　因此，我觉得我们的房地产我是怀疑是有泡沫，我的根据就是这个，我不管到哪个城市，我都看看，晚上我看有多少灯亮着，我得到的结论就是很多人买了房就是为了卖。而且我的有些朋友，有很多钱，他的钱就是买来房子的，个别的拿出去租，大部分就是空着，准备涨价以后卖掉。

　　而且房子总归是石头、木头、地板装修起来的，是实实在在的东西，心里比较踏实一点，比钞票人民币，大家都知道有点不保险。所以买房子是一种保值的方法，不见得自己要用，还要卖。由于这个分析，我感觉我们好象有泡沫。

　　也就说出来了几个意思，一个意思就是“国六条”里面的头一条，要改变供应的结构，我觉得这个很难很难做到。你要考虑需求的，你光改变供应结构有什么用啊？需求是一个状态，你改变得了吗？需求是一个什么状态？就是我说的我们的市场是个有趣的市场，相当多的有钱人他们在阻挡这个市场，不光是房地产，我们看许多的消费品都有这个特点，你看学校，学校桌椅板凳都没有，非常豪华的学校也照样有人去。我们的市场是扭曲的，小到一个儿童读物，有钱人还是买各式各样的儿童读物。我们的市场是一个特别扭曲的市场，这一点是很糟糕的事。造成我们整个国家大量的扭曲存在，而且很难纠正，你不纠正财富分配的巨大差距，这种扭曲没法弄。你改变供应结构一点用都没有，你造了很多的房子，人家买不起，买的起的人家都买豪华的房子。房地产盖起来的房子没有人买，有人买的时候他不盖，这个是不可能的事。所以“国六条”的头一条要改变供应结构我觉得这是一厢情愿的，你要看需求，我们的市场是一个扭曲的市场。

　　刚才我说了房地产的一个最基本的形势，就是大量的钱没地方去。这是一个最基本的形势，因为增长率高、储蓄率高，收入分配不均匀，就决定了我们大量的钱没地方去，就投到房地产了。如果我们同意这一点的话，不管什么招都没用。你说提高房贷的利息率没有用。我请问你将来把这个钱弄到哪去？又没有别的收入，最后还是还回来，提高利息率，钱借不出去了，银行不着急啊？要付存款要付利息的，钱借不出去，银行不亏死了。不是说你想怎么样就怎么样的，经济的客观规律在这里。它的根本的问题就是你找不到资金的出入。

　　所以说我们这个泡沫啊，它一时半会破灭不了，就是资金出入没有，但是如果找到了出入，这个破灭就有可能了。比如说人民币可兑换，中国的股票市场不好，外国市场还不错，比如说比较熟悉的香港市场，很多人就把人民币买成外汇，去投资在外国的股票市场，这个可能性也是存在的。资金泄露有一个渠道，房地产马上就想，我们反过来看，股票市场蒙掉，房价开始涨，为什么？本来买股票的钱都不买了，都跑到房地产来了。房价是由需求决定的，不是供给决定的，不是成本那么高。有关系，但不是主要的，主要是需求决定的。需求在哪里，不管成本多少，愿意出大钱买房子利润率就来了 。

　　再说就是泡沫破灭的可能性就是资金流的出入，如果股票市场好的话，仍然可以给房地产市场缓解一点，但是规模比较小，股票市场几千亿，3000、4000亿，房地产是上万亿，能缓解一点，但不会造成整个泡沫完全破灭，这个不大可能。但是如果人民币可兑换，这个可能性比较大，现在我们国家的外汇储备出奇的高，现在政府想办法要减，其中一个办法是放松一点让老百姓可以买外汇，可能就是几千亿，上万亿都有可能，对房地产的冲击就非常大。如果房地产泡沫要破灭，对房地产有非常大的冲击，因为会造成大量的失业。建筑工是劳动力崛起的一个行业。如果房地产无利可图，那些房卖不出去，就不能盖新房了。几千万的建筑劳工马上面临着失业。也可能说你的资金总得往别处跑啊，别的地方可能也需要劳动啊。但是不一样，建筑业是一个劳动密集型行业，比如高新技术，农民工干不了。这个时候经济结构的大调整，会造成非常大的困难。

　　最后我想谈谈暴利的问题，我有一个房地产的朋友，他们老是跟我说，房地产就是暴利，赚钱赚大了。为什么会暴利呢？不是这些人坏，商人都是要赚钱的，而且经济学告诉我们，企业必须利润最大化。咱们的国企毛病就是不要利润最大化，闹出很多的毛病来。民营企业有利润，因为要追求利润。为什么有暴利？我想大家都清楚，它不充分竞争，因为房地产玩的是两样东西，一个是土地，一个是钱。两样东西，而这两样东西都不是充分竞争的。我们知道，如果一个人有本事了，他什么都不要，就可以发大财，空手套白狼都可以。只要有人信他的广告，许多人买房了，他什么都没有，就可以赚钱。如果跟银行好，从银行那里贷款，跟政府关系好，就跟政府要土地，就玩起来了。其他的人没有这个本事，得不到贷款、得不到政府的土地，你是干不了这行的。所以为什么暴利呢？就是因为它竞争不充分，进入门槛也是比较高的，因为资本的要求还有好多别的要求。因此造成它的暴利长时间的维持，我想至少维持了有10年了。所以说，如果我们不改变这种状况，我们的资金，大家知道资金不是按照市场化的利息率，利息率没有市场化，得到资金不是按照竞争利息率得到的，是贷款额度的，按照分配的，利润关系你就可以得到贷款，这里面的猫腻就很大了，房地产的猫腻就非常大了。但是我们应该说，这个猫腻不是房地产商就特别坏，这是环境造成的。或者说的过一点，就是政府造成的，政府比较喜欢这样子。

　　刚才说第六条特别好，我也觉得特别好，但是我觉得做不到。什么信息透明度，不可能透明，一个事摆出来的才透明，摆不出来怎么能跟你透明呢？好多东西都不告诉你的，也没法告诉你。政府也不希望太透明了，太透明他就丢脸了。说的好听，做不到。当然并不见得一点用处没有，“国六条”刚才石小敏讲了，有些地方加强管理是可以做到的，但是目前我们政府的管理水平来比较的话，我觉得差得还远。石小敏讲了，我们要有一个查你买几套房子的信息，从理论讲是完全可以做到的。我们的信息管理系统全世界一流的，银行也好、公安也好、国防也好，花了很多的钱建立了起来。但是，你的信息部让我用，我的也不让你用，各搞一套。所以要把真正的信息透明度做起来，我看政府三年五年还是比较困难的。中国的管理水平，这里面还有很多的猫腻，我对“国六条”信心不大。

　　主持人： 感谢茅老师来到现在。现在又有两位嘉宾来到现场，大家是《新青年·权衡》变为中国宏观经济学会秘书长王建，一位是泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华。

　　到现在为止，所有的专家都亮相了，媒体朋友可以发问。跟在座的专家交流一下。

　　盛洪 ： 我问一下小敏。我有一个疑惑就是经济适用房，有一个政策定位是针对中等阶层，这是令人疑惑的，中等阶层是用来补贴的吗？中等阶层不是穷人。

　　石小敏 ： 现在的房产刚过去两三年，公务员的房子可不是商业的。现在我们的土地是什么情况呢？就是以04年的数据，04年国土资源部有一个调查，说是15万公顷土地进行建设用地，这是农用地转用建设用地15万公顷，其中1/3招拍挂，3000多亿是招拍挂的，2/3没招拍挂，如果按1/3的价格来看，15万公顷也就值1万多，还不包括城里拆迁的土地重新拍卖。比如城里面的原来二三环的土地，拍卖土地就不包括，只是农用地变成商业用地。刚才讲15万公顷，其他的2/3没有那么多的价格的，但是国土资源部前不久又公布了，04年整个建设用地不是225万公顷，而是402万亩，加了一大块。这一万亿大概怎么分配的呢？就是村以下拿了20%，其中村以上的农民农户拿了5%-10%，80%是企业政府拿的。就是假如1万亿，8000亿是政府拿的，政府和企业里面企业拿了5000亿，而5000亿里面大概主要这么几个企业，政府的储备公司，房地产公司、开发区里面的外企公司。房地产公司是拿的最大的一块，虽然房地产在土地建设中间用的不超过10%的，这不包括城里的拆迁重建，不包括存量的土地，虽然不到10%，但是拿的是最大的一块。不到10%极大的收入是多少呢？可能20%。20%是2000亿，2000亿是利润来源。这是在土地招拍挂之前协议转让里面很大的一块东西。招拍挂之后的情况会有所好转，但是招拍挂以后，会使越来越多的土地变成高价。现在有一部分值得研究，在房改这样一段时间里面，对城里面的中低收入层，还不算农民工，中低收入层，购房的时候有没有公共服务的部分，纯商品的吗？比如说新加坡的公积金住房，是不是纯商品供给的，有没有公共服务之分。

　　现在有一个问题在哪呢？我们农村现在的现状下，农村有一份宅基地，城里面一定要按商品地价来买自己的房子？有这个问题啊。因为你刚刚进入这个住房商品化的阶段。

　　盛洪： 你的意思是过度呢？

　　石小敏： 03年以后经济适用房没了，人家常说，你穷人中低收入买旧房，经济适用房没有，土地拍量没有。机关大量的非商品地价的建房也没了，也过去了。这是按实际情况看，这个现象太突出了。

　　前国资委宏观经济研究部部长赵晓

　　赵晓： 香港是富人买商品房？穷人是住廉租房。刚才小敏分析的很对，因为中国在进入城市化的进程，城市化意味着会有大量的农民进城，也是中国的发展机会。农民进城有一个梦想，就像过去的美国梦，美国梦希望有自己的房子，农民梦也一样，希望有自己的房子住，有房子住才会认同我是城里的人。实际上我们不是说住房是公共问题，而是说大部分人住不起住房，另外为大多数人解决住房问题，这一定是公共问题。完全是市场成熟的结果，他们是不是把住房的解决立在了宪法里面，可见他们把这个问题看得非常重要的一个问题，因此从这个角度来讲，农民在这种局势刚刚打动下他是处于最低收入。实际上这个城市是为它提供最基本的，就是有房住，有房住就是廉租房，城市里面70%的人就目前的房价来看，有详细的调查研究，茅老师也讲了，城市的收入分配是严重不均匀，茅老师讲的非常重要一点，老百姓的收入增长低于GDP的增长，在整个的收入中是两极分化，换句话说，我们目前的国民经济收入分配是拉美化的收入分配格局，是不可能支持一个完全商品化的房地产的健康发展。换句话来说在目前的情况下，70%的城市人实际上买不起房。这种情况下要买有补贴的那种，整个就是一个住房保障。真正的有钱人，后来又改善住房，你买豪宅、买别墅，都是可以的。这是一个分类解决的办法。

　　石小敏： 由于权利和金钱交换的空间，大概有4万亿。其实有2万亿，在运转的过程中转到个人身上。这一块的统计你没有，如果真加上了，少数的收入确实太高了，中间的工薪阶层很大，他们的平均收入跟这一块差一大块，如果说我们能合理地算出收入和房价，这一块中间收入的房价在快速增长。他现在买不了商品房，咱们有经济适用房的时候，04年涨了很多。今年商品房均价涨了1000多。

　 主持人： 就算经济适用房，也有规定，按规定来说是家庭收入6万元以下的才有资格购买经济适用房。年收入6万块钱以下买得起经济适用房吗？买不起。

　  石小敏： 最早的经济适用房是2000块钱，现在不到4000了。

　　盛洪： 要不要补助中等阶层？

　　石小敏： 现在讲中等阶层是很不严格的。我是讲以北京为例实际的收入是个大差距，这么大的差距15%左右的中等收入层人均年收入大概几十万以上，或者上百万以上，中间很大一块，50左右，或者50更多的是所谓城里面的工薪阶层，这一块月收入2000块、7000、8000块，工作时间不长的年轻人，年收入在1万块钱以上。

　　盛洪： 不在这里讨论这个问题。就是什么时候政府要出手，我们觉得还是市场失败，中产阶层到市场失败，我觉得是一个严重的判断，就是我们政府要补救市场失败，这个市场失败不仅涉及到一些穷人，而且涉及到我们占非常大的比例的中间阶层，政府就要出手，涉及到不是一个所谓房子的问题，涉及到各种各样的，比如中产阶层要不要买车等等。所以我觉得这还是要认真讨论，这是第一点。

　　第二点，我们的政策现在首先第一应该是补助穷人，然后再去，假如你说的支持补助中间阶层是对的，你才有顺序，但是现在有什么顺序帮助年收入一万元的穷人。如果先帮助中等阶层，穷人没有帮助。这个政策是不是有某些…

　　石小敏： 帮助穷人廉租房给北京市民大概不到一万户，我看到材料。

　　赵晓： 我觉得盛洪提的问题本身很有价值，如果假设政府是不是一定要补贴，政府的住房保障体系是不是把中等阶级包括进来，这是盛洪的第一个问题。这个问题香港的经验很充分，中等收入给你一个补贴，补贴鼓励你买房，但是现在就是让你租房，能保证你结婚了有房子住。我觉得一定要讲一下，汽车、海鲜所有的东西都是奢侈品，但是在城市里面有一个房子住，这是必须品。

　　盛洪： 你举了很多国家的例子，也不足为凭，因为有些国家是政府补贴，在我们看来是失败的政策。香港提出一个理由，因为香港是一个地区，政府的财政收入，低税导致地价偏高，这是毫无疑问的，这个时候有某种价格上扭曲，所以要做补贴，这是我做的解释。

　　茅于轼： 有一点区别就是经济人群里面，包括教育、医疗、住房和就业这四样，不包括流动性，但是住房、医疗、教育、就业…

　　盛洪： 但是我们现在怀疑一件事情，是什么使中等阶层要买的房子，价格高得买不起，这是违反国际的，中等阶层的房子毕竟是中等阶层来买的，如果买的需求过量才会高得买不起，所以这是一个非常让人奇怪的现象。

　　茅于轼： 经济适用房整个的政策是错误的。实在的穷人保证他有地方住，那就是廉租房，而不是经济适用房，经济适用房必然导致很多的政府腐败。

　　赵晓： 小敏提的是根本的问题，盛洪提的问题是相对次要的问题。小敏提出的问题政府的职能是什么？政府的职能就是想办法要增长，想办法地价要卖得高，收入才高，地方经济增长才快。在这种情况下，政府基本上不考虑民生，这是一个很关键的问题。政府又考虑民生、又考虑增长，怎么样考虑民生才能更好的保障。现在的房地产发展，98年到现在，一直到现在为止，政府只有效率导向，政府从来明确要建立住房体系，没有各个地方政府纳入了住房体系。恰恰相反，地方政府是希望房价上涨，因为只有房价上涨地价才能上涨，才能吸引到房地产商到这里进行投资。在这种情况下，政府已经严重的偏离了公共职能，就是该做的事情不做。两件事只做一件事，这种情况下出现了很多的问题。包括中央的宏观调控，地方政府都是不听的。我们到全国任何一个地方去，无论是到沈阳还是到重庆到珠海，任何一个地方的市场都是我这个地方的房价不高，刚刚开始呢。我们到了上海也不说他房价高，上海说我们这个房价很好，我们是国际大都市，怎么能跟小城市比呢？杭州也不认为房价高，我们是上有天堂、下有苏杭，天堂的房价怎么能和普通的地方的房价相比呢？他们从来没有通过合理的住房的人解决民生的问题。他们什么也没做，当我们很多人讨论是否把房价当成市场的时候，其实我们不是在讨论一个自由市场经济的市场。根本就不存在一个成熟的市场，这里面有一个成熟的市场，区分了公共职能，也区分了市场化，我们再来讨论，政府怎么做？我们怎么补贴中产阶级？这个问题还有益。现在最大的问题是老百姓买不起房，大家一致认为买不起房一定是房价太高，想办法把房价打下来让老百姓买房，这个观点是错误的。

　　还有一个可能性，房价并没有太高，是因为你的收入太低了，有两个办法，第一政府想办法调整说收入分配，第二政府的公共职能要保障低收入的人有住房。你增加那么多的钱只是用于大量的形象工程，从来不考虑低收入的社会保障。

　　盛洪： 政策对穷人是没有问题的，但是如果说我的政策针对中间阶层，我觉得这是要讨论的。

　　赵晓： 中国的收入分配中国的社会学家说是一个图钉型的，8%的人掌握着中国80%的存款。政府都承认现在我们的收入分配就是拉美化的。

　　盛洪： 你就证明所有人都是穷人，大家都可以接受政府补贴。你有一个定义是5万到10万是不是穷人。

　 主持人： 下面听听开发商的看法。请阎少华讲话。　

阎少华： 今天都是经济学家，这个过程中跟有些经济学家也讨论过，我把我的想法说一说。我觉得刚才讨论的问题，针对我们国家的国情，我觉得不应该解决中间收入人的问题。不应该从直接解决，为什么呢？那样可以增加很多问题，更增加投机的问题。我觉得比较有效的政策就是走两头，就是两个市场，一个是有产，一个是无产者，无产者我给你房子住，你不是业主。我需求才要啊，我不需求不要，没有用，也不可能转租，也不可能卖出去。可能会带来一个问题，市场这一块商品房这一块可能带来，赵教授说了，中间这一块怎么办？包括一般的职工怎么解决住房问题？这个可以靠我们“国六条”也提到了我们要解决住房结构的问题，供应问题，可以靠这个问题来解决。

　　我刚才来的路上听说今天六点国务院出一个具体的细则，也是要解决住房的产品结构的问题，但是我听了以后觉得方法可能不太对。他在开发商出新盘的时候，你必须要有70%的90平米以下的房子，有一个规定，任何一个楼盘必须按这个比例出。我听了这个觉得很荒唐。

　　赵晓： 我听到的是整个城市的住房的供应有70%90平米以下的房子。

　　阎少华： 我说的这个可以靠部门结构来解决，但是不能靠这种方法，这是计划经济的色彩。

　　怎么解决社会公平问题？我觉得还是通过税收，比如说我们应该把商品房，就跟个人所得税一样累进，平米数越高，越增加税收，通过税收增加社会保障，社会再分配。刚才王老师说的这个，很多人买房不是投机，因为我们社会保障体制太差。我买这套房子，我要养老，退休了以后踏实。所以我们很多人买房子有了这种功能，我要解决养老保险这个问题。假设你要是中华人民共和国的公民的话，你享有一定的权利的话，大家谁未雨绸缪的做这个事。所以我们整个保障体系不行，带来了人们对房子的需求猛增。

　　赵晓： 你认为现在人买房是为了养老保险？

　　阎少华： 有一部分这个需求。

　　赵晓： 以前说三种系数，一个是自主系数，一个是投资系数，还有一个叫被动系数，你这里头第一次听说保险系数。

　　阎少华： 要有这个系数，这个系数非常大，我周围的人买房子为什么要留一套房子，自己有房子住非要留一套，自己老了，退休怎么办？

　　赵晓： 还是投资系数，不是保险系数。

　　阎少华： 这个投资系数跟美国不一样，美国没有这个需求。

　　鸿基世业房地产开发有限公司副总经理王振平

　　王振平： 就是置业，把这个东西放在这里，我心里踏实。我给你举一个例子，你到山西看乔家大院，实际上山西的消费水平很低，这不是今天才有置业一说，咱们一说就是投资、投机，实际上传统中国人，置业更大，这个孩子要结婚，没有房子没有人嫁给他。以前都是四合院，人口增长很快，所以四合院盖不起了，就盖成单边的。

　　石小敏： 一个时期的规划，什么样的房子，豪宅占多少，一个很好的小区，穷人比较差一点中等的房子，远一点，价格低一点。但是政府的方便的交通设施在那里，你让人家远一点上班可以坐地铁。

　　王振平： 业内的包括记者，了解房地产一线信息的人都没赚早太多钱，为什么呢？就是一种投资的心里，这个4000，贵了，应该3800，涨到5000的时候就觉得赚了，但是置业的人根本不懂投资不投资。真正研究经济学家操盘手没赚着，记者也没赚着，就是那些置业的人赚到了。

　　阎少华： 这几个问题我说了我几个看法，一个是房地产消费怎么理解？房地产消费跟别的消费不太一样，相应的国家政策上应该有区别，毕竟这个消费有两个特点，一个是它有一个稀缺性，不能无限地扩大，比如我需要汽车，像泰森可以买上百辆汽车，但不动产因为资源的稀缺性应该有一定的区别。

　　再一个消费还有一个比较大的弹性，我们政策的导向有点趋向于导向人们，哎呀大学毕业了，硕士毕业了，得买自己的房子，我的工作人员应该买得起房子，鼓励这种消费，膨胀这种需求。实际上这个需求应该是什么呢？应该很简单，就是经济学家的有效需求，保障了像刚才赵晓说的，就是居有其屋。商品的属性应该从政策导向不要过度膨胀，每个人都要买房子。其实我们这么穷的国家，比很多发达国家拥有私产的比例是很高的，实际上这有一个误区，不一定大家一定要买房子，这个怎么办呢？一个是导向，再一个就是社会保障的问题。如果我们的社会保障能不断健全，通过累计税收，把大量的税收，房价越涨越好，税收大幅度增加，拿过来再分配，通过社会保障分配出去，这样对人们的心态，对需求的消费的观念能改变。所以应该从根本上改变我们只要一工作就得置业的心里，这是我们的一个问题，13亿人都踏实的话，房子涨10倍都没用，还是需求过高。

　　再一个说投机，刚才专家也谈了投机的问题。我觉得投机的应该说不高，经济学家也拿不出数据，但是我们能分析出来，就是说从我们的交易规则上，我们以前就从计划经济到商品房过渡的过程中，投机的成本极大，随着法规的完善，其实房地产投机挺难的，比如我们现在都是网上交易，比如我买一套房，开发商就是要买房网上一登就签合同，真有想退房的，但是退房难度极大。以前经济适用房排个号都炒，为什么？计划经济的产物，没有市场。网上买房是去年的9月份开始的，就是说由于这个交易规则……

　　盛洪： 投机是短期倒手，还有一个是操控价格，没有这两点，就不叫投资了。

　　阎少华： 这个观点我非常同意。从几方面分析，我们投资的比例定性的分析实际不会太高。现在不高，交易难度大。从投资上分析，我觉得我们投资的比例是比较大的，这个投资的比例源于我们的资金量比较大，刚才赵博士讲的没有地方去。说到这里，实际上包括我们的社会保障体系，一个是我们资金大，造成我们社会保障不健全造成的投资量比较大。这一块带来的风险对于消费者来讲实际上没有什么风险，相对风险比较小。实际上还是银行的风险，我们从宏观调控来讲，着眼点应该从银行的控制风险防范着手，不在于它的价格。价格涨我评估，我们关键就是评估体系不行，评估超过多少，我按揭首付我增加多少，一个联动机制来解决银行风险问题，大家不用关注它涨，我们现在有一个政策是矛盾的，我们又要打房价，又要大家都买得起，又要限制房子的供给。这样的话实际上是矛盾的，其实是很简单的事，经济学的曲线价格涨了，有效需求才能降低。你要想价格降，有效需求不是还要增长吗？增长的话，这个资源又会稀缺，又不让拆迁，其中有一条限制拆迁，这个政策本身是矛盾的，所以有效性是有问题的。

　　另外从人民币角度讲，人民币都讲升值，其实最终人民币应该是贬值的，你看10几万亿的存款没有地方出入，我们的股市好不好，现在要是猛涨，也是偏离了价值轨道。现在我们假设固化我们所有的资产价格，静态看，假设资产价格是合适的话，就意味这我这些资金不应该去那，应该去哪儿？怎么办？实际上我们整个的体系有点问题，造成我们的资金量的增量非常大。实际上最终经过我们短期的升值，实际上人民币真正的兑换要贬值，刚才专家提到国外的资产价值更好，到了国外以后，有可能人民币汇贬值。人民币最终有可能是贬值的，这个应该从政策上有警惕。

　　 梅向荣： 对外就是贬值，因为我们有8000亿美元的人民币的外汇储备。这才是经济学家最基本的原理。

　　 赵晓： 你的资产一定要升值，升值的结果你的人民币就是贬值。

　　北京博荣律师事务所主任律师梅向荣

　　 梅向荣： 我有一个股权增加的问题，现在国际经营市场一个最基本的游戏规则，今天在座的都是专家，刚才听了徐教授的观点是非常准确的，他自己不注意解释中国经济现在面临最深刻的矛盾，最根本的矛盾是加入WTO以后有三个问题，一个是农业问题，经济问题、知识产权问题，市场经济游戏规则的问题，我们讲一个经营的问题，定量的问题，到了2006年底，我们国有银行的股权出现了，国外已经作为资本金已经进来了。这是全球通用的商业游戏规则，我们对我们今天的房价的定位的发现的问题，如果不站在这个角度看，房价是要一天天的往上涨的。牵扯到全球的经济规则里面我们的资产我们的土地如何定价的问题，这是房地产最根本的问题。

　　阎少华： 接着你说定价的问题，投资、定价。现在我的观点是同意整个的定价还是低估，为什么呢？刚才茅老师讲的我也同意，房地产的价格首先可能跟市场不充分竞争有关系，这是事实。跟其他的工业产品完全不一样的特点，就是房地产的成本构成中，大部分是资源性的，大部分是长期上涨的，也就是说同时不能扩大再生产，这是它的一个特点，任何工业产品都是能扩大再生产，它在产品出来以后，一定是由高往低价格走向。房地产不行，土地我就不说了，再一个房地产是一个劳动密集型，为什么不能解决大规模的问题呢？不能解决工业化生产的问题呢？因为是不动产，不动产每个房子要在当地建起来。第二，我要在当地建好，而房子从建筑的角度有要求，文化、地域性等等，就是它的个性，它不能是千篇一律的，造成它的这种生产是劳动力占用比较大。劳动力成本只要体社会发展，一定是劳动力成本增加。再一个对上游产业也要求水电、原材料。

　　赵晓： 在房地产整个的成本构成中，地价占多少？税费占多少？银行的贷款占多少？管理费多少？能不能大概跟我们说一下。

　　阎少华： 原来一般都是三分原则，土地占1/3，现在远远超过这个了。就是招拍挂了以后，现在各个项目不一样，有的项目占到50%以上，有的60%以上都有，从招拍挂的价格一下来一分析，就是这么高。原来建安成本相对高一点，现在土地上来，建安会下来。说到建安成本，我们的建安成本从这几年的发展来看，首先是一个在上涨，上涨源于两个，一个是我们的大部分的材料在上涨，基本材料：水泥、沙子、钢筋、铜还有人工，这个是建安成本的上涨。还有一个原因是我们质量的提升的代价，大家知道，现在我们老说可比可比的价格，实际上我们说的房地产的价格根本是不可比的。

　　赵晓： 我问这个问题是我有一个疑惑，因为我知道建安成本在房产成本是很低的，中国现在的房价像北京上海的房价都不算是很低的了，但是中国相对的劳动力的成本是最低的，最低的劳动力成本，定义一个很高的房价，这个没有办法解释，是我的一个困惑。

　　阎少华： 现在劳动力的成本占的越来越大。我们讲的房地产是在建筑中的劳动力所占的比例，劳动力在建安中的成本实际上可能是现在已经占到1/3以上了，越来越高了，这个涨幅是比较大的。所以就是建筑安装这一块，实际上刚才两个上涨，一个是本身的成本上涨了，再一个是质量标准的上涨。几年前我们的标准附加值跟现在完全不一样，我们用的窗，我们用的功能内容，包括保温，也就是建筑标准在提高，这一块，我们因为是发展初期，这一块的标准还要提高。刚才说的一些价格，可能赵博士也同意，可能世界的经济情况，价格的情况都邑要提高。房地产没有土地价格，假设土地价格是固化的，房地产跟其他工业产品比也呈上涨趋势，这是一个关键的，就因为它是不动产，剩下全是可动的，它又不同于纯手工品、艺术品，又不同于工业产品，房地产是介于纯手工品艺术品和手工艺品之间的工业产品，所以应该从房地产泡沫这方面多研究，而且由于它的不动产的性质，房地产的经济上的分析，如果用西方经济学的曲线理论是无效的。我老想跟徐教授说这个事，徐教授分析就是无效的，因为第一点，它不能充分竞争，第二它不能扩大再生产。第三还有一个其他的问题、城市问题，就是我们研究房地产还有一个关键的问题就是城市的问题，建筑文化的问题，也制约了它。比如牛奶，我们知道，不喝了我们可以倒掉，房地产不行，你不可能说拆就拆，这是特殊性，我们必须同时考虑这个问题，房地产的特殊性远远大于在经济活动中的跟其他产品的普遍性。

　　我们瞎争论，错就错在我们没有研究透房地产的特殊性到底怎么回事，所以我们会出现很大的意见分歧。

　　2006年05月29日  新浪房产